3 jaar VvE’s en Nul op de Meter; 4 conclusies

Doelgroep:

VvE´s naar nul-op-de-meter, het is een complexe opgave. We maken de balans op met Olivier Lauteslager. Drie jaar is hij nu aan het experimenteren met pilots in het land. Wat zijn de geleerde lessen, hoe staan we er voor?

Olivier Lauteslager is programmamanager VvE’s naar nul-op-de-meter (Ready). Olivier is een aanjager van systeemverandering voor de VvE-sector en gedreven om visie in de praktijk te brengen en samen impact te creëren.

Na drie jaar hard werken om stakeholders tot vernieuwing aan te zetten, is duidelijk geworden hoe een transitie voor VvE’s bereikt kan worden. De opgave is bijzonder kansrijk maar er ligt nog wel een aantal belangrijke belemmeringen op het pad. Olivier Lauteslager trekt vier conclusies.

1. VvE´s sparen te weinig

Het blijkt dat VvE´s echt te weinig sparen voor het nodige onderhoud. Dit ben ik heel vaak tegengekomen. Als men al spaart in VvE-verband dan is dat voor instandhouding. Er is eigenlijk een spaarbeleid nodig voor woningverbetering zodat een toekomstbestendige strategie ontstaat. Als je dat doet kan je een hele grote sprong maken naar nul-op-de-meter (of NOM Ready). Dan profiteer je direct van bijvoorbeeld verbeterd wooncomfort, een mooiere uitstraling, woningwaarde en prestatiegaranties.

Samen met de vermeden energierekening en onderhoudslasten biedt zo’n servicekostenniveau een vaste cashflow waarmee de VvE in theorie een lening kan afsluiten die hoog genoeg is om de nul-de-op-de-meterrenovatie te financieren bij acceptabele woonlasten. 

2. Er is (nog) geen langjarige financiering

Maar in de praktijk is er tot op de dag van vandaag nog geen standaard langjarige VvE-financiering beschikbaar. VvE-financiering is een vorm van gebouwgebonden financiering, waarvoor je via de servicekosten betaalt zolang je je huis bezit. Daardoor hoef je als particulier geen persoonsgebonden financiering en acceptatieperikelen aan te gaan. Als de looptijd van 15 naar meer dan 25 jaar verlengd wordt, dan komt grootschalige woningverbetering binnen bereik. We proberen dit onder meer te stimuleren in de Taskforce VvE-financiering van Stroomversnelling.

Gelukkig zijn er wel pioniers in het land. Kijk maar naar VvE Ellen in Assen. Deze VvE is de eerste in het land die een lokale financiering heeft opgetuigd voor een NOM-renovatie via het zogenoemde Assers Servicekostenmodel. De rol en inbreng van de provincie Drenthe was hierbij heel belangrijk. De oplossing met gebruik van een Waarborgfonds zoals Assen voor ogen heeft, nemen we mee in de Taskforce. We willen deze uitwerken en onderzoeken om te kijken of dit opschaalbaar is voor andere pilots. We zoeken landelijke partners die via hetzelfde model willen financieren. Daarvoor zijn nu nog stevige garanties van gemeentes/provincies nodig. Op den duur moeten die overheidsgaranties komen te vervallen om een zelfdragende markt te creëren. Het product en de markt moet zich daarvoor nog bewijzen. En daarom hebben we meer ervaringen uit werkelijk gerenoveerde pilots nodig! Lees meer over VvE Ellen.

3: De prijs-kwaliteit verhouding is nog niet zoals het moet zijn

De markt biedt nog geen integrale renovatie-oplossingen met prestatiegaranties aan voor appartementencomplexen van particuliere eigenaren. De ontwikkelde concepten gedurende het programma zijn weliswaar veelbelovend m.b.t. prestaties, maar nog te duur om binnen acceptabele woonlasten te kunnen realiseren. Er is daarom nu nog vaak extra financiering nodig vanuit de VvE en/of via subsidies. De prijs-kwaliteit verhouding zal verbeteren door organisatie van schaal, innovatie en industrialisatie. Bij het nul-op-de-meteraanbod voor grondgebonden woningen is dat effect al duidelijk waarneembaar, en dat kan voor VvE-complexen ook.

4: Procedures zijn nog bewerkelijk

Een zorgvuldig besluitvormingsproces met bewoners kost veel tijd en aandacht. Daarnaast heb je hoogwaardige analyses en rapportages nodig, van technische en financiële aard. De financiële consequenties van een project moeten bekend zijn voor iedere bewoner van de VvE en voor elk scenario. Er moet een enorme kwaliteitsslag gemaakt worden in alle processen, analyses en rapportages.

De ontwikkeling van kwaliteitsstandaarden en keurmerken, zoals NOM (Ready) Keur, zullen helpen om trajecten efficiënter te doorlopen. In het bijzonder voor de financieringsaanvraag is dat essentieel. Alle ontwikkelde hulpmiddelen en ervaringen die in het programma zijn opgedaan, bieden een goed startpunt om dit te vervolmaken en bereiken.

Waar staan we? 

We hebben zo’n 40 VvE’s landelijk beoordeeld en, in meer of mindere mate, op weg geprobeerd te helpen. Er is op dit moment een handvol VvE´s al heel ver in het proces, zoals bijvoorbeeld eerder genoemde VvE Ellen in Assen en VvE Lindenhove in Apeldoorn.

Een aantal VvE´s is onderweg maar staan nog meer aan het begin van het proces. Ik zie wel veel ambitie ontstaan in regio’s zoals in Gelderland, de metropoolregio Rotterdam/Den Haag en in Brabant de laatste tijd ook.

Er is al heel veel geleerd, maar zonder langjarige financiering gaat de transitie niet op gang komen. Een langjarige financiering zal een sluispoort aan mogelijkheden openen voor VvE’s. Op die basis kan de bouwsector haar concepten opschalen. Vanuit Stroomversnelling zetten we daarom komend jaar vooral in op de Taskforce VvE-financiering en op kennisverspreiding. We helpen graag de condities creëren om de VvE-sector de aanjager van de verduurzaming in de particuliere sector te laten worden.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *