Wat is split incentive en hoe lost de EPV dit op?

Expert: Ivo Opstelten

split incentive

Om de klimaatdoelen van 2050 te kunnen halen, moet iedereen nu al flink in actie komen. De verantwoordelijkheid van woningcorporaties hierin ligt voor een groot deel bij het verduurzamen van bestaande woningvoorraad. Maar hierbij lopen de corporaties nog tegen een paar problemen aan. Want waar zij degene zijn die de risico’s dragen en moeten investeren, heeft de huurder de baten van de renovatie. Deze woont hierna in een goed, comfortabel huis en krijgt er een veel lagere tot (bij Nul op de Meter) geen energierekening voor terug. Deze disbalans vormt vaak de drempel voor corporaties om te investeren in een renovatie en dit noemen we de split incentive.

Beperkend puntensysteem

Tot 2016 hadden we in Nederland de label puntensystematiek. Met dit stelsel werd een poging gedaan deze split incentive op te lossen in de huursector. Hiermee wordt het energielabel van een woning omgezet in een aantal huurpunten. Deze huurpunten staan voor een bepaald bedrag per maand dat de verhuurder aan de bewoner mag rekenen. Dus wanneer je een woning renoveert tot een hoger energielabel, gaat het aantal huurpunten omhoog en kun je de huur verhogen. Naast deze huurverhoging kan de levensduur van de woning ook worden verlengd. Je kunt dan over een langere huurperiode een hogere huur rekenen. Dit maakt een renovatie enigszins rendabel. Maar door jaren innoveren en experimenteren zijn we erachter gekomen dat het huurpuntensysteem op twee manieren toch te beperkend is;

  1. Het labelsysteem gaat maar tot aan label A, maar dat maakt een woning nog niet energieneutraal. Dit betekent dat de huurder nog altijd een behoorlijke energierekening moet betalen. Dus wanneer de huurverhoging meer is dan het bespaarde bedrag op de energierekening, levert dit een probleem op voor de huurder. In het bijzonder in de sociale huursector.
  2. Er geldt een grens voor het aantal huurpunten. Wanneer je hierboven uitstijgt, kun je de punten niet meer doorberekenen in de huurprijs. En omdat het energielabel niet de enige factor is die meetelt in de huurpunten, kan het gebeuren dat je al aan de grens zit voordat je de nieuwe labelpunten kun doorberekenen. Daarbij ontstaat dus toch weer een split incentive: de woning wordt beter, de woonlasten gaan omlaag, maar de investering komt niet terug.

Daarnaast moeten corporaties ook rekening houden met de maximale huurgrens voor sociale woningen. Wanneer de huur van een woning te hoog wordt (boven de zogenaamde liberalisatiegrens), is het geen sociale woning meer. Nog een split incentive dus; door de investering in duurzaamheid, wordt de beschikbaarheid van sociale huurwoningen beperkt. Dat moest dus opgelost worden.

EPV als oplossing voor de split incentive

Om de split incentive in de sociale huursector op te lossen heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) de energieprestatievergoeding (EPV) in het leven geroepen. Stroomversnelling heeft dit samen met BZK ontworpen. De EPV is een maandelijks bedrag dat de huurder aan de verhuurder moet betalen voor een energieneutrale woning.

Voor de renovatie tot NOM-woning spreken huurder en verhuurder een bedrag af dat in rekening mag worden gebracht wanneer de renovatie voltooid is. De renovatie tot NOM-woning zorgt ervoor dat de energierekening (bijna) op nul komt. Daardoor zullen de woonlasten van de huurder niet stijgen met de EPV.

Voorwaarden EPV

Uiteraard is er een aantal voorwaarden waaraan je moet voldoen voordat je de EPV mag rekenen;

  • om de EPV in rekening te mogen brengen, moet de woning volledig energieneutraal zijn, met een voldoende lage warmtevraag. Hierbij moet de opwek van duurzame energie plaatsvinden op het eigen perceel van de woningen, zoals bij NOM-woningen die vallen onder het NOM-Keur
  • de hoogte van het EPV-bedrag is wettelijk begrensd. Dit zorgt ervoor dat de totale woonlasten na renovatie niet hoger worden dan de oude woonlasten (huur- plus energielasten)
  • er moet overeenstemming zijn over de afspraken in de EPV voordat de renovatie begint
  • het betalen van het EPV-bedrag gaat pas ná de renovatie in
  • elk jaar moet de verhuurder laten zien dat de woning inderdaad de beloofde energieprestaties heeft opgeleverd in de EPV-jaarrapportage
  • de woning zal alleen daadwerkelijk energieneutraal zijn, bij gemiddelde klimaatomstandigheden en bij gemiddeld gedrag en een gemiddelde gezinssamenstelling

Voorbeeld EPV:
Stel, een huurwoning heeft een energierekening van €175,- per maand. De woningcorporatie besluit deze woning te renoveren tot NOM-woning. Dan zal de huurder bij gemiddelde omstandigheden en een gemiddelde gezinssamenstelling niks tot zeer weinig aan de energiemaatschappij hoeven te betalen. Er komt zo €175,- per maand vrij in het budget van de bewoner. Deze ruimte kan worden ingezet voor het betalen van de EPV aan de verhuurder.

Stel, een huurwoning heeft een energierekening van €175,- per maand. De woningcorporatie besluit deze woning te renoveren tot NOM-woning. Dan zal de huurder bij gemiddelde omstandigheden en een gemiddelde gezinssamenstelling niks tot zeer weinig aan de energiemaatschappij hoeven te betalen. Er komt zo €175,- per maand vrij in het budget van de bewoner. Deze ruimte kan worden ingezet voor het betalen van de EPV aan de verhuurder.

Extra voordelen EPV

Bovenstaand is het meest prominente voordeel van de EPV voor de verhuurder genoemd, maar het brengt nog meer voordelen met zich mee;

  • Naast het feit dat de woning energieneutraal is, verlengt de renovatie tot NOM-woning ook de levensduur van de woning. Bij een renovatie tot label A is de levensduurverlenging doorgaans vijftien jaar (tot een resterende levensduur van 25 jaar). Maar bij een NOM-woning is dit vaak dertig tot zelfs veertig jaar (tot een resterende levensduur van veertig of zelfs vijftig jaar). Deze langere levensduur betekent ook een langere periode om huur en EPV te kunnen rekenen. Hierdoor wordt de renovatie dus nog rendabeler.
  • De EPV staat los van de huurprijs en wordt dus niet beïnvloed door het plafond van de huurprijs. Daarbij betekent dit ook dat de EPV geen effect heeft op de status van sociale woningen. Het aantal sociale huurwoningen zal dus niet dalen door verduurzamende renovaties.

Kortom; de EPV is hét instrument dat de bovengenoemde split incentive kan oplossen.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *